Condomini, si cambia nuove leggi per i morosi

MONTESILVANO. Scordatevi la vecchia figura dell’amministratore condominiale fai da te, ovvero di colui che per caso, per sbarcare il lunario o per arrotondare lo stipendio di un altro lavoro, nel tempo libero si dedicava alle bollette, al giardinaggio, alla luce delle scale e alle solite liti condominiali. Dal 18 giugno prossimo si cambia registro: quel giorno arriverà a compimento quella tipologia di manager che già nel corso degli ultimi tempi si era profondamente professionalizzata, quella dell’amministratore di condominio, appunto. Tutto previsto dal decreto Salva Italia del precedente governo Monti. Una svolta che inciderà sulle vecchie abitudini. Soprattutto in città come Montesilvano, dove negli ultimi anni il numero dei palazzi è cresciuto a dismisura.

«Eh sì, sono diverse le novità che verranno introdotte», fa sapere Giuseppe Cellini, 70 anni, presidente regionale dell’Anaci (l’Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari), nonché titolare di uno studio, Gsa Cellini, che gestisce circa la maggior parte dei condomini della città, con complessi-alveare che contano anche 180 unità l’uno. «A partire dall’anagrafe condominiale, nella quale il condomino dovrà specificare tutti i dati reali della proprietà», dice Cellini. E per questo Cellini, nei prossimi giorni, manderà circa 10 mila questionari poiché tanti sono i condomini amministrati dalla Gsa Cellini. Un obbligo, quello del questionario, che, se non espletato entro 30 giorni, comporterà una spesa ulteriore di 100 euro per il condomino.

Il giro di vite poi stringerà ancora più il laccio ai morosi, quelli che non pagano alle scadenze. «La legge adesso impone che l’amministratore, entro sei mesi dalla scadenza del bilancio consuntivo, riscuota il dovuto. O quantomeno che entro questo periodo abbia messo in opera tutti gli atti necessari per ottenere questo risultato. L’amministratore», spiega Cellini, nel mestiere da 20 anni, «di fronte a un ritardo di pagamento, manderà una raccomandata all’inadempiente, il quale, entro 10-15 giorni, dovrà provvedere al saldo». E, se ciò non avvenisse, un altro aggravio è previsto per il debitore. «Dopo il nostro avviso, la pratica passerà al legale, con un conseguente aumento delle spese. Se neanche l’avvocato riuscisse nell’intento, il tutto passerà al tribunale che potrebbe condurre alla vendita all’asta dell’abitazione».

Una nuova procedura prevista dalla riforma riguarda la gestione del riscaldamento. «Prima», fa notare Cellini, «se qualcuno voleva separarsi dall’impianto centralizzato, poteva ottenere il distacco dietro al pagamento di una somma e al placet dell’assemblea condominiale. Ora, invece, previo controlli tecnici che lo autorizzino, il condomino, se non arreca nocumento agli altri, potrà passare al riscaldamento autonomo senza chiedere l’assenso dell’assemblea, né versando qualcosa. Basterà avvisare l’amministratore».

Cambiamenti anche per le parti comuni e gli impianti tecnologici: per ogni variazione, sono previste soglie di consenso assembleare più basse, per le prime e più alte per i secondi.

Altre disposizioni riguardano poi l’amministratore: «La riforma», precisa Cellini, «prevede che egli abbia conseguito un titolo di studio non inferiore alla scuola media superiore, che stipuli una polizza assicurativa di responsabilità civile professionale e che abbia seguìto e superato con un esame di abilitazione un corso di formazione».

Anche a tutela delle ditte e dei condomini, la legge ha inserito nuovi obblighi. «Per l’approvvigionamento dei fondi occorrenti per una ristrutturazione», dice Cellini, «l’amministratore, prima di far cominciare i lavori deliberati, dovrà avere la somma in cassa per l’intero importo. Somma la quale, per garantire che il condomino non risulti beffato da un ipotetico amministratore che se la svigni con i soldi raccolti, dovrà essere assicurata da una fidejussione. L’amministratore, ancora, sarà costretto ad aprire un conto corrente intestato al condominio, sul quale dovranno transitare tutte le operazioni».

«La carica dell’amministratore sarà biennale e non annuale», rileva Simona Di Giacomo, 37 anni e amministratrice da 13. «E poi altre novità riguardano il fatto che in casa saranno ammessi gli animali e la biancheria non potrà più essere stesa sui balconi. Vietata anche l’acqua ai vasi di fiori, con multe che potranno andare da 50 a 800 euro. Tuttavia», aggiunge Di Giacomo, «la riforma dovrebbe toccare quei condomini che non si comportano educatamente: alcuni non pagano, altri permettono ai cani di lasciare gli escrementi e molti fanno rumori, senza parlare dell’immondizia».

Luca Angelozzi, 48 anni, che esercita nello studio della moglie, Elena Miccoli, 45 anni, si sofferma anche sulla realtà montesilvanese: «Al momento», riflette, «le nostre proposte si sono concretizzate positivamente in 3 condomini, nonostante la consapevolezza delle difficoltà di inserimento in un contesto, come quello di Montesilvano, legato a vincoli di parentela o politici. Ma la collaborazione professionale con operatori del settore ci ha indotti a intraprendere lo stesso un’attività in proprio, con l’intento preciso di portare a questa professione, spesso vituperata, un vento di novità che si concretizzi in professionalità e soprattutto serietà».

Vito de Luca

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