Edizione digitale
Finestre, soppalchi e tramezzi: via libera alla maxi sanatoria
La guida in sette punti sulle nuove regole approvate dal governo sulle “difformità lievi”
PESCARA. Non chiamatelo condono. Si affrettano a dire dal Mit. Ma il decreto Salvacasa approvato ieri mattina dal Consiglio dei ministri spalanca le porte a una sanatoria edilizia di vaste proporzioni. Saranno regolarizzabili tutte quelle piccole difformità che non incidono sulla struttura dell'edificio, quindi sia all'interno che all'esterno dello stesso, come ad esempio: installazione di tende esterne; tramezzi; soppalchi; ampliamento di finestre. E, come specificano dal ministero della Infrastrutture, il decreto interviene solo nelle casistiche di minore gravità, incidendo sulle cosiddette lievi difformità. In particolare: su quelle formali derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile; sulle difformità edilizie delle unità immobiliari, risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione; sulle parziali difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cosiddetta “doppia conformità”. Il decreto inoltre introduce il regime di silenzio-assenso, principio che va nella direzione della massima semplificazione. In altre parole: se l’Amministrazione non risponde nei tempi previsti l’istanza del cittadino è accettata. Entriamo nel dettaglio.
1)L’EDILIZIA LIBERA
Il decreto prevede l'ampliamento delle categorie di interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera, cioè i lavori che non richiedono alcun titolo abilitativo, né permesso e/o comunicazione, perché non «eccessivamente impattanti». In edilizia libera sarà possibile realizzare interventi di manutenzione ordinaria, di installazione di pompe di calore 12 kw, di rimozione di barriere architettoniche e d'installazione di vetrate panoramiche amovibili (le cosiddette Vepa) su logge e balconi.
Sarà possibile anche la realizzazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all'interno dell'edificio. E si introducono facilitazioni per «opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende da sole, da esterno, a pergola» e che «sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera».
Le opere in oggetto, si legge sul decreto, «non possono però determinare la creazione di un organismo edilizio rilevante e comunque, di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici; devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche».
2)LA SANATORIA
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, «le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile». E cioè: il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituiscono violazione edilizia se contenuto entro determinati limiti: 2% su una superficie utile maggiore di 500 mq, 3% tra i 300 e i 500 mq, 4% tra i 100 e i 300 mq e 5% su una superficie utile minore di 100 mq.
3)SI CHIUDE UN OCCHIO
Tra le tolleranze sono incluse il minor dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri interni ed esterni, la difforme ubicazione delle aperture interne.
E ancora: la difforme esecuzione delle opere che rientrano nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
4)IL DOPPIO VINCOLO
La regola della doppia conformità, per cui bisogna dimostrare che l'opera sia conforme alle normative vigenti sia al momento della realizzazione che alla presentazione dell'istanza, da oggi in poi sarà richiesta «solo nei casi più gravi». Per le parziali difformità sono sanabili gli interventi che all'epoca della realizzazione erano coerenti con le norme edilizie e che oggi sono conformi alle norme urbanistiche.
5)MANCATA RISPOSTA
Si supera anche il meccanismo del silenzio-rigetto e si introduce il silenzio-assenso: se l'amministrazione non risponde l'istanza si intende accettata. I limiti di tempo sono 45 giorni per il permesso in sanatoria e 30 giorni per la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività). Per gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico però si aggiungono fino a 180 giorni. Si prevede in ogni caso il pagamento di una sanzione che, si specifica il decreto, è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro.
6) LA SEMPLIFICAZIONE
Per quanto riguarda lo stato legittimo dell'immobile, il decreto riduce gli oneri amministrativi a carico dei cittadini: per dimostrare che l'immobile è stato non solo edificato ma anche trasformato in maniera legittima basterà presentare il titolo legato all'ultimo intervento edilizio (anche in sanatoria). Le parziali difformità sanate contribuiranno a dimostrare che è tutto a posto.
7)DESTINAZIONE D’USO
Viene semplificato anche il cambio di destinazione d'uso per singole unità immobiliari, nel rispetto delle normative e delle condizioni comunali. All'interno di una categoria funzionale, il mutamento della destinazione è sempre ammesso. Tra diverse categorie lo sarà limitatamente alle categorie residenziali, turistico-ricettive, produttive e direzionali e commerciali (in ogni caso, si specifica, all'interno delle zone centro storico, residenziali consolidate e residenziali in espansione). Escluse le unità al primo piano fuori terra.
1)L’EDILIZIA LIBERA
Il decreto prevede l'ampliamento delle categorie di interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera, cioè i lavori che non richiedono alcun titolo abilitativo, né permesso e/o comunicazione, perché non «eccessivamente impattanti». In edilizia libera sarà possibile realizzare interventi di manutenzione ordinaria, di installazione di pompe di calore 12 kw, di rimozione di barriere architettoniche e d'installazione di vetrate panoramiche amovibili (le cosiddette Vepa) su logge e balconi.
Sarà possibile anche la realizzazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all'interno dell'edificio. E si introducono facilitazioni per «opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende da sole, da esterno, a pergola» e che «sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera».
Le opere in oggetto, si legge sul decreto, «non possono però determinare la creazione di un organismo edilizio rilevante e comunque, di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici; devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche».
2)LA SANATORIA
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, «le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile». E cioè: il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituiscono violazione edilizia se contenuto entro determinati limiti: 2% su una superficie utile maggiore di 500 mq, 3% tra i 300 e i 500 mq, 4% tra i 100 e i 300 mq e 5% su una superficie utile minore di 100 mq.
3)SI CHIUDE UN OCCHIO
Tra le tolleranze sono incluse il minor dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri interni ed esterni, la difforme ubicazione delle aperture interne.
E ancora: la difforme esecuzione delle opere che rientrano nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
4)IL DOPPIO VINCOLO
La regola della doppia conformità, per cui bisogna dimostrare che l'opera sia conforme alle normative vigenti sia al momento della realizzazione che alla presentazione dell'istanza, da oggi in poi sarà richiesta «solo nei casi più gravi». Per le parziali difformità sono sanabili gli interventi che all'epoca della realizzazione erano coerenti con le norme edilizie e che oggi sono conformi alle norme urbanistiche.
5)MANCATA RISPOSTA
Si supera anche il meccanismo del silenzio-rigetto e si introduce il silenzio-assenso: se l'amministrazione non risponde l'istanza si intende accettata. I limiti di tempo sono 45 giorni per il permesso in sanatoria e 30 giorni per la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività). Per gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico però si aggiungono fino a 180 giorni. Si prevede in ogni caso il pagamento di una sanzione che, si specifica il decreto, è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro.
6) LA SEMPLIFICAZIONE
Per quanto riguarda lo stato legittimo dell'immobile, il decreto riduce gli oneri amministrativi a carico dei cittadini: per dimostrare che l'immobile è stato non solo edificato ma anche trasformato in maniera legittima basterà presentare il titolo legato all'ultimo intervento edilizio (anche in sanatoria). Le parziali difformità sanate contribuiranno a dimostrare che è tutto a posto.
7)DESTINAZIONE D’USO
Viene semplificato anche il cambio di destinazione d'uso per singole unità immobiliari, nel rispetto delle normative e delle condizioni comunali. All'interno di una categoria funzionale, il mutamento della destinazione è sempre ammesso. Tra diverse categorie lo sarà limitatamente alle categorie residenziali, turistico-ricettive, produttive e direzionali e commerciali (in ogni caso, si specifica, all'interno delle zone centro storico, residenziali consolidate e residenziali in espansione). Escluse le unità al primo piano fuori terra.